En la Ciudad de México la dinámica del mercado hipotecario muestra una aparente paradoja: el número de proyectos de vivienda en construcción es uno de los más bajos del país, pero la colocación de crédito por parte de la banca comercial mantiene un ritmo alto, sostenido en buena medida por la compra-venta de inmuebles ya existentes.
Datos que explican la brecha entre obra nueva y financiamiento
De acuerdo con cifras compiladas para el primer semestre de 2026, la capital reportó 296 viviendas en construcción, una cifra muy reducida en comparación con otras entidades. Sin embargo, entre enero y abril de 2026 la banca comercial colocó 3,867 créditos hipotecarios en la Ciudad de México por un monto total de 12,862 millones de pesos, lo que ubicó a la capital como la segunda entidad con mayor colocación de financiamiento para vivienda en ese periodo, según datos de la Asociación de Bancos de México.
El contraste se explica porque la mayor parte de esos créditos no se destinó a vivienda recién construida sino a inmuebles que ya forman parte del parque habitacional y cambiaron de dueño. Es decir, el financiamiento se volcó a la compra de vivienda usada, no a nuevos proyectos.
"La ciudad puede colocar mucho crédito, aunque construya poco: lo que se vende es lo que ya está construido y cambia de dueño"
La afirmación corresponde a Marisol Becerra, directora de Estrategia de Datos y Consultoría de MONOPOLIO, que explica el predominio de la vivienda usada en el mercado hipotecario de la capital.
Prevalencia de vivienda usada y comparativo estatal
Según el análisis citado, en la Ciudad de México aproximadamente tres de cada cuatro créditos hipotecarios (cerca de 76%) se destinan a la adquisición de vivienda usada. Este porcentaje supera de forma notable el promedio nacional, que se sitúa en torno al 57%. El desplazamiento hacia inmuebles existentes es un proceso que se ha consolidado en los últimos años: en 2019, cuatro de cada diez operaciones correspondían a vivienda nueva, mientras que hoy solo una de cada cuatro lo hace.
El patrón de crédito por entidad durante enero-abril de 2026 coloca a Jalisco en primer lugar en número de créditos, seguido por la Ciudad de México y Nuevo León. Presentamos los datos mencionados por la Asociación de Bancos de México:
| Entidad | Número de créditos (ene-abr 2026) |
|---|---|
| Jalisco | 4,215 |
| Ciudad de México | 3,867 |
| Nuevo León | 3,650 |
| Estado de México | 2,221 |
| Querétaro | 2,173 |
Implicaciones para compradores y el mercado inmobiliario
El predominio de la vivienda usada tiene efectos concretos sobre la oferta disponible, los precios y la movilidad residencial en la capital. Entre los puntos a considerar están:
- La limitada construcción de vivienda nueva (296 inmuebles en obra) reduce la oferta adicional y puede presionar precios en segmentos demandados.
- El elevado volumen de créditos para compra de usados indica que la demanda no ha desaparecido, sino que se reasigna al inventario existente.
- Los agentes inmobiliarios, bancos y compradores adaptan sus estrategias: la financiación se concentra en transacciones de segunda mano y no en preventas o obra nueva.
Para especialistas como Becerra, la transformación del mercado no refleja una caída en el interés por adquirir vivienda, sino un cambio en la composición de la oferta y la demanda. En seis años la relación entre vivienda nueva y usada se ha invertido: lo que antes representaba una proporción relevante de obra nueva ahora cede espacio a operaciones sobre inmuebles ya construidos.
Ante este escenario, la política pública y la planificación urbana enfrentan retos: si la capital no incrementa la producción de vivienda nueva en los niveles que exige su población, la presión sobre el parque habitacional existente puede intensificarse, con efectos en accesibilidad y precios, especialmente en zonas con alta demanda. Al mismo tiempo, la banca mantiene la capacidad y el apetito por financiar compras, aunque la naturaleza de las operaciones haya cambiado.
Las cifras oficiales citadas por la Asociación de Bancos de México y el análisis de MONOPOLIO permiten concluir que, en la Ciudad de México, la salud del mercado hipotecario depende hoy más de la circulación del parque habitacional que de la construcción de nuevos desarrollos.
